Redução da Selic pode influenciar no valor das prestações e do saldo devedor dos financiamentos em curso

Os bancos decidiram reduzir as taxas cobradas de consumidores, pessoas físicas e jurídicas, depois da queda da taxa de juros (Selic) de 13,75% ao ano para 13%. A redução de 0,75% nos juros, anunciada pelo Banco Central, é muito esperada pelo mercado imobiliário em 2017. A redução da taxa básica de juros gera vários benefícios ao mercado financeiro, ao Governo Federal e aos consumidores de crédito, como avalia a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).

De acordo com o presidente da entidade, Lúcio Delfino, a diminuição da Selic gera outro fator positivo, que será sentido nos próximos meses, por mutuários do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e Sistema Financeiro da Habitação (SFH). “A redução da Selic minimiza o risco de amortização negativa do saldo devedor, que ocorre quando a prestação se torna inferior à parcela de juros”, observa.

Lúcio Delfino explica que o saldo devedor de financiamentos do SFI e SFH é atualizado mensalmente, com base na taxa de juros contratada no ato da assinatura, que é pré-fixada, e no índice de correção monetária também eleito em contrato. “No caso dos financiamentos de imóveis concedidos por instituições financeiras, esse índice é a Taxa Referencial (TR), que também é utilizado para atualização dos saldos das contas vinculadas do FGTS e das cadernetas de poupança.”

O advogado acrescenta que o cálculo da TR, por sua vez, leva em consideração a chamada TBF (Taxa Básica Financeira), uma média ajustada divulgada diariamente pelo Banco Central, que utiliza como base as taxas mensais médias de captação de Certificados e Recibos de Depósitos Bancários pré-fixados das 30 principais instituições financeiras do país. “Sobre essa média é aplicado um redutor variável, que considera a política monetária, fatores conjunturais e a distribuição de ativos financeiros em seu cálculo. Conforme aumenta o valor da Selic, a TBF aumenta e, por conseguinte, o valor da TR também cresce”, completa o presidente da ABMH.

Nos últimos anos, muitos mutuários verificaram que, mesmo pagando as prestações em dia, o montante financiado (saldo devedor) deixou de diminuir e, em alguns casos, aumentou. O fenômeno é conhecido como amortização negativa do saldo devedor. “Quando isso acontece, a instituição financeira é obrigada a rever o valor das prestações mensais, de forma que ao final do prazo contratado (pelo menos em tese) o saldo devedor esteja zerado. O recálculo do valor da prestação geralmente é feito uma vez por ano, e varia conforme evolução do saldo devedor. Se a prestação não é suficiente para pagar os juros, a correção monetária, os demais encargos (seguro, tarifas etc) e amortizar o saldo devedor, ela aumenta, readequando-se à realidade da dívida (saldo devedor)”, explica.

Embora a redução da Selic minimize o risco de amortização negativa do saldo devedor, a dica é ficar de olho. “Todos os meses, quando o devedor da casa própria recebe o boleto para pagamento da prestação, é interessante verificar se o saldo devedor diminuiu. Se não houve redução, a saída é buscar uma alternativa junto ao Banco, sob pena de existir um saldo devedor residual ao final do prazo do financiamento”, orienta Lúcio Delfino.

Especialista de associação explica MP que regulamenta direito de construir em laje

Uma prática constante em comunidades brasileiras, a venda do espaço das lajes ou a construção de novos pisos, com entradas separadas, para moradia de familiares, aluguel ou revenda a terceiros, como um imóvel à parte, agora será oficializada. Esta e outras práticas estão previstas na Medida Provisória 759/2016, que cria o direito real de laje, aumentando o rol de direitos reais previstos no Código Civil, que, dentre outros, contempla o direito à propriedade de bens móveis e imóveis.

Segundo a nova regra, o direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência vertical de unidades imobiliárias autônomas, ou seja, de unidades residenciais ou comerciais isoladas, que podem pertencer a uma única pessoa, ou a vários proprietários, como explica o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino. “A ideia é permitir que o proprietário de uma unidade já edificada possa vender a superfície de seu imóvel para terceiros. O dono da unidade tem a possibilidade de edificar sobre superfície e, então, fazer a venda, ou se desfazer da superfície nua, cabendo ao comprador fazer a construção da nova unidade habitacional ou comercial”, esclarece.

A venda de lajes como espaços à parte da construção original é uma prática corrente e que acompanhou o adensamento das periferias e das comunidades em regiões centrais, a partir da substituição dos barracos de madeira por casas de alvenaria. Com a Medida Provisória, que possibilita a formalização dessa área, o governo espera que haja valorização dos imóveis. “Mas para que a laje possa se tornar um imóvel autônomo, com registro imobiliário próprio (ou, nos dizeres populares, ter escritura regularizada), é necessário possuir acesso independente e isolamento funcional”, explica Delfino.

A medida beneficia os proprietários de imóveis que possuem lajes (comerciais ou residenciais), que podem ser vendidas, alugadas, ou oferecidas como garantias de pagamento de empréstimos financeiros, como informa o presidente da ABMH. “Beneficia, também, aquelas pessoas que já adquiriram o direito – até então informal – de ocupar e edificar em lajes de terceiros, e agora poderão regularizar o registro de seu imóvel (no popular: regularizar a escritura), inclusive para fins de financiamentos habitacionais. Logicamente, para que se possa registrar a laje como unidade autônoma, o imóvel que fica abaixo precisa estar devidamente regularizado, tanto o terreno como a edificação.”

Embora a MP inclua todas essas alterações no Código Civil, a Lei de Registros Públicos (Lei Federal nº 6.015/73) não sofreu nenhuma alteração. “Apesar de os cartórios de registro de imóveis tenham a possibilidade de já implantar a novidade, é importante que a referida legislação seja atualizada, de forma a padronizar os novos registros públicos e evitar desmandos ou resistências por parte dos tabeliães de registro de imóveis”, destaca Delfino.

No mesmo sentido, cabem aos municípios e ao Distrito Federal legislar sobre o assunto, instituindo normas de edificação, urbanísticas e tributárias, como indica o presidente da ABMH. “Essa regulamentação é importante, não só pelo ponto de vista estético (que contribui com a valorização desses espaços), mas também pela segurança das edificações. Com relação aos tributos, a medida provisória já deixa claro que tais encargos serão de responsabilidade dos respectivos titulares do direito de laje. Enfim, a novidade é positiva, e regulamenta uma realidade que já existe em praticamente todas as grandes cidades brasileiras”, avalia Lúcio Delfino.

Especialista analisa fatores que desencadeiam retomada de imóveis por bancos

Muito se fala da crise como a maior vilã da retomada de imóveis pelos bancos em caso que envolvam financiamento habitacional. Só a Caixa Econômica Federal, até o início de dezembro de 2016, colocou à venda 8.626 unidades retomadas por falta de pagamento, volume 16% maior que em 2015. Contudo, de acordo com o consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), ​Vinícius Costa, ​outros pontos também são de extrema relevância e precisam ser observados para entender melhor sobre esse aumento.

Execução extrajudicial

Os contratos de financiamento habitacional apresentam como garantia de retorno da dívida o próprio imóvel adquirido pelo mutuário. Nesse imóvel é gravada uma garantia real (alienação fiduciária), que é regulada pela Lei 9.514/97. Do ponto de vista jurídico, trata-se de uma lei muito benéfica para o credor, uma vez que poderá fazer todo o “processo” de execução sem precisar ajuizar uma ação. Uma vez caracterizado o inadimplemento (três prestações não pagas), o banco requer do cartório a notificação do mutuário para pagamento da dívida em 15 dias. Não havendo a quitação, o banco está autorizado a consolidar a propriedade em seu favor, e então mandar a leilão nos próximos 30 dias.

Confrontando o que determina a Lei 9.514/97 com outros procedimentos de execução (Decreto-Lei 70/66 e Código de Processo Civil), é possível observar que se trata de um procedimento muito mais rápido. Pelo Decreto-Lei 70/66, o banco deve enviar dois avisos de cobrança para o mutuário. Não havendo pagamento da dívida, o banco nomeará um agente fiduciário (outra instituição financeira cadastrada para esse fim), que fica responsável por notificar o devedor para pagar a dívida. Não paga a dívida, o banco fica autorizado a mandar o imóvel a leilão, devendo o mutuário ser cientificado da data, horário e local do leilão através de notificação prévia pelo oficial leiloeiro.

Por outro lado, quando falamos de execução do Código de Processo Civil, temos que o mutuário é intimado para pagar dívida, ou então apresentar sua defesa no prazo legal. Essa defesa pode ser recebida com efeito suspensivo e os processos duram anos no poder judiciário.

Ausência flexibilização no pagamento das dívidas

Uma queixa muito comum dos mutuários é que, após o vencimento da terceira parcela do financiamento, os bancos não negociam mais e somente aceitam o pagamento integral de todas as prestações. Esta política extremista de não negociar as dívidas com o consumidor pode ser muito prejudicial aos bancos se aliada com a atual crise. Isso porque o mutuário que não dá conta de pagar uma prestação, certamente não dará conta de pagar três. Por outro lado, em leilão, o imóvel vai pelo valor da dívida ou pelo valor de avaliação, o que significa um investimento mais pesado para quem queira arrematar. Já não se arremata mais como antes, pois o mercado imobiliário não apresenta a mesma rentabilidade de antes. Prefere-se investir em fundos com rentabilidade mais segura e retorno mais rápido.

Lembrando que não somente a venda de imóveis está em queda, mas também o aluguel. Os valores não são vantajosos para o investidor, que ficará com o capital imobilizado e ainda poderá sofrer com possível inadimplência do inquilino ou danos no imóvel ou condomínio que são de sua responsabilidade.

Falta de informação

Existe uma cultura nacional de não se ler o que se assina. Isso vale muito para o caso dos financiamentos habitacionais, pois o que sempre pesa mais é o sentimento de realizar um sonho, deixando de lado o racional de se planejar o pagamento do empréstimo a longo tempo. Dúvidas das mais várias são levantadas após a assinatura do contrato de financiamento que impactam diretamente na capacidade de pagamento do mutuário. Some-se a isso a falta de preparo de várias pessoas que atuam no setor de financiamento habitacional dos bancos que não sabem prestar informações claras, diretas e objetivas acerca do serviço que é fornecido no mercado.

Exemplo prático disso é o direito do mutuário de pagar a dívida após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do banco. Na grande maioria dos casos, os mutuários são informados de que esse procedimento (consolidação da propriedade) encerra o contrato de financiamento. Na verdade, esse procedimento encerra a 1ª fase da execução do contrato, cabendo ainda ao banco levar o imóvel a leilão (2ª fase). Até a arrematação, o mutuário tem direito de pagar e o banco deve aceitar o pagamento. Diante dessa falsa informação de que perdeu tudo, o mutuário acaba desistindo dos seus direitos e deixa seu imóvel ir a leilão.

Engessamento do poder judiciário

Para os que procuram resolver a questão na justiça o caminho também não é fácil. Hoje praticamente se esgotaram as discussões jurídicas dos contratos de financiamento, haja vista entendimento firmado em diversas matérias relacionadas ao Sistema Financeiro da Habitação pelo Superior Tribunal de Justiça. Restou, contudo, a possibilidade de revisão do financiamento com base na alteração da capacidade financeira da família.

Atualmente, os contratos de financiamento devem respeitar um comprometimento de renda de 30%. Assim, se a prestação supera esse comprometimento, existe a possibilidade de se discutir a revisão judicial. Há também a possibilidade de requerer o elastecimento do prazo do financiamento, o que vai significar uma diminuição imediata no valor da prestação. Por fim, pode também ser discutido uma substituição do sistema de amortização.

O que pesa nessa situação é o tempo de processo. No caso da Caixa Econômica Federal, por exemplo, um processo que passa por todas as esferas da justiça federal demora cerca de oito anos para ter seu julgamento final.

Demora na procura de ajuda

Também é comum o mutuário deixar para procurar ajuda somente quando seu imóvel vai a leilão. Uma mística relacionada ao financiamento habitacional é de que “ninguém vai tomar meu imóvel!”. Na prática isso não funciona, pois os casos que envolvem financiamento habitacional são exceção à regra do bem de família. Logo, se houver inadimplência das prestações, o imóvel, sendo ou não o único da família, será levado a leilão.

O procedimento de execução é bem rápido e não se pode negar. O que se tem de média de tempo gasto pelo banco para mandar um imóvel a leilão hoje é seis meses. Nesse período, o mutuário inadimplente não pode simplesmente cruzar os braços e deixar que a coisa se resolva sozinha. O que ele pegou com o banco foi dinheiro e o banco não é imobiliária ou construtora para viver de imóveis. Esse bem dado em garantia será disponibilizado para venda com o fim único de retorno do capital emprestado.

Cabe ao mutuário, mesmo diante de um parecer pessimista do preposto do banco buscar auxílio profissional qualificado para entender quais são os seus direitos e quais são as suas obrigações em relação a esse negócio jurídico. Lembrando que quanto mais rápido se procura ajuda, menor é a dívida!