Perda de imóvel pode ser evitada mesmo em caso de inadimplência

Que 2016 não foi um ano fácil, todo mundo já sabe. Tivemos de tudo: recessão, impeachment, prisões… Esse cenário trouxe reflexos para o mercado imobiliário. Enquanto por um lado os preços dos imóveis apresentou queda, por outro, boa parte dos mutuários não teve como aproveitar esse momento. Com a crise, houve grandes perdas de poder aquisitivo, aumentando a inadimplência, o que pode acarretar na perda do imóvel. Mas antes de entregar os pontos e dar a causa como vencida, é preciso analisar a situação e discutir judicialmente a validade do procedimento de execução, a fim de se averiguar possíveis irregularidades na cobrança da dívida.

De acordo com o consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, como em alguns casos esse tipo de processo corre à revelia do Poder Judiciário, a única forma de o mutuário fazer valer seus direitos é através de uma ação. “É perfeitamente possível discutir judicialmente a validade do procedimento de execução, oportunidade em que passará pela análise de um juiz todo o procedimento. Se não for chancelado pelo judiciário os atos praticados pelo agente financeiro, tem-se pela nulidade de todo o procedimento e retorno à situação inicial de contrato de financiamento ativo”, conta.

Mas, independente do contexto atual, cada caso deve ser analisado isoladamente. Um exemplo que prova que os mutuários podem sair vencedores ocorreu em Governador Valadares, na Região do Vale do Rio Doce, em Minas Gerais. Em ação proposta em favor de associados do município, a ABMH conseguiu decisão de 1ª instância declarando nulo o procedimento de execução da dívida realizado pela Caixa Econômica Federal, e ainda a liquidação do contrato pela prescrição, como conta Vinícius Costa.

Segundo ele, na época em que procuraram a ABMH, os mutuários encontravam-se inadimplentes há mais de 10 anos com o contrato de financiamento e estavam na iminência de perder a propriedade e posse do imóvel em razão de leilão que já estava marcado para ocorrer. “Após dois anos de processo, sobreveio sentença reconhecendo a prescrição da dívida e a nulidade do procedimento de execução realizado pela Caixa”, conta.

Vinícius Costa diz que, no entender do magistrado, no ano 2000, houve o vencimento antecipado da dívida, em atenção ao que dispõe o próprio contrato de financiamento (vencimento de três prestações sem pagamento), e que a Caixa dispunha de 10 anos, a partir de então, para tomar as medidas cabíveis para cobrar essa dívida. “Dentre as medidas cabíveis se encontra a execução forçada do contrato através do rito disposto no Decreto-Lei 70/66, rito este totalmente extrajudicial. Como o procedimento de execução somente foi iniciado no ano de 2013, considerou-se que a dívida já estaria prescrita e, consequentemente, não poderia mais o agente financeiro exigir judicial ou extrajudicialmente o seu pagamento”, explica o consultor jurídico.

Para os mutuários do Vale do Rio Doce, o caso teve um final feliz. No entanto, para evitar que a situação chegue ao ponto extremo de o imóvel ser levado a leilão, Vinícius Costa aconselha que o mutuário deve se prevenir. “Ou seja: ao visualizar uma possibilidade de inadimplência, buscar logo auxílio jurídico para verificar a possibilidade de revisão do contrato. Por outro lado, se a execução já está em tramite ou se já existe leilão designado para alienação do imóvel, a saída é buscar o poder judiciário e tentar a suspensão do leilão através de medidas jurídicas cabíveis. Vale lembrar que nas hipóteses de execução com base no Decreto-Lei 70/66 e pela Lei 9.514/97, todo o procedimento é extrajudicial e o mutuário muitas das vezes só fica sabendo do leilão em data próxima”, destaca.

Portabilidade de financiamento pode ser vantajosa para mutuário

As taxas de juros variam muito entre os bancos e a mesma instituição pode adotar diferentes taxas ao financiar um imóvel. Para o mutuário que quer aproveitar essas variações, é possível mudar o financiamento para outra instituição bancária que ofereça juros menores. A transação, chamada de portabilidade, aumenta o poder de barganha do devedor adimplente e amplia a concorrência entre os bancos.

De acordo com o consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, a portabilidade tem como objetivo economizar por meio da transferência de financiamento de um banco para outro sempre que se puder contratar com condições melhores que as já empregadas pelo banco titular do crédito portado.

Conforme Resolução 4.292/2013 do Banco Central do Brasil (BCB), qualquer pessoa pode pedir a mudança de banco, usando ou não recursos do FGTS. “Desde que o imóvel esteja pronto. Não é possível fazer a portabilidade se a unidade estiver na planta ou em construção”, acrescenta Vinícius Costa.

A fim de saber se a mudança é atrativa, o consultor jurídico da ABMH diz que os bancos devem concorrer nos quesitos: taxa de juros e taxa de administração (se houver). “Caso a instituição financeira ofereça uma taxa de juros menor, mas, em contrapartida, cobrar uma tarifa ou taxa bancária para manutenção do contrato maior, é importante ficar atento ao custo efetivo total (CET), para que a portabilidade seja vantajosa.”

Para efetivar a negociação, o mutuário deve encontrar o banco que ofereça as melhores taxas. “Feita a negociação, a proposta será enviada para o banco no qual foi iniciado o financiamento, que terá até cinco dias para fazer uma contraproposta. Se mesmo assim o mutuário optar pela mudança, o novo banco deve quitar a dívida que o mutuário tem com a outra instituição e assumir o crédito”, explica o consultor jurídico da ABMH.

De acordo com ele, não pode haver negativa da portabilidade, exceto se houver algum tipo de empecilho para isso. “Estando o devedor em dia com toda a documentação necessária e procedendo de acordo com a Resolução 4.292/2013, não poderá ser negada a portabilidade.”

A portabilidade funciona como se fosse um empréstimo retirado pelo devedor junto a outro banco para liquidação de outro empréstimo em curso com outra instituição financeira, como esclarece Vinícius Costa. “Se inicia através de um pedido formal feito pelo devedor junto ao seu credor originário. O valor e o prazo que serão portados não poderão ser superiores ao remanescente no contrato original que será liquidado. Posteriormente haverá troca de informações entre as instituições financeiras e o procedimento termina com a assinatura do novo contrato.”

O mutuário poderá, inclusive, mudar o sistema de amortização da dívida após a conclusão da portabilidade. “No ato da mudança, pode até haver a alteração do sistema da amortização e do prazo do financiamento, contudo isso deve ser previamente acordado com o mutuário, que também deverá dar aceitação expressa.”

Também é importante destacar que a portabilidade não implica na necessidade de aquisição de outros produtos, como conta bancária ou seguros extras. “Tal prática é proibida em nosso país, por se tratar de venda casada, condicionada. Em caso de dificuldades, o interessando deve procurar o Banco Central, o Procon ou um advogado especialista no assunto. A portabilidade deverá implicar na manutenção do contrato portado nas exatas condições em que contratado anteriormente, exceto se houver prévia concordância de mudança de algum ponto pelo consumidor”, ressalta Vinícius Costa.

O advogado enfatiza, ainda, que toda esta transação não gera nenhum custo para o mutuário com os bancos. No entanto, é necessário averbar a mudança no cartório de registro de imóveis, o que significa que existirá algum gasto com custas cartorárias. “Não há nenhum custo para esse tipo de operação, exceto se houver alteração quanto ao valor do empréstimo e prazo de retorno do capital emprestado. Há inclusive vedação de cobrança de custos no artigo 10 da Resolução 4.292/2013 do BCB.”

Quitar o financiamento imobiliário antes do prazo vale a pena?

Antecipar o pagamento de um financiamento imobiliário pode ser uma boa alternativa para quem quer economizar. Isso porque o pagamento de juros se dá de forma mensal. Logo, quanto mais tempo se demora para devolver o capital para o banco, mais juros são pagos.

Além do tempo, outro fato que influencia no que se paga de juros é o saldo devedor, como explica o consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa. “Quanto maior o saldo devedor, mais juros você paga. O bom de se trabalhar com uma quitação antecipada do contrato é pensar que não haverá mais o pagamento de juros mensalmente para o banco.”

O consultor jurídico lembra, ainda, que também é pago pelo mutuário, mensalmente, uma taxa de administração do contrato e seguro obrigatório (Morte ou Invalidez Permanente e Danos Físicos ao Imóvel), que não são abatidos no saldo devedor. “Ao proceder a liquidação antecipada do contrato, além de ter o benefício de não pagar mais juros, o mutuário deixa de pagar essas despesas, que variam de caso para caso, e na somatória do tempo total do contrato pode representar uma quantia considerável”, observa Vinícius Costa.

As quitações, normalmente, são realizadas com saldo em conta de FGTS, recursos próprios ou até com a venda da unidade para terceiros, como aponta o consultor jurídico da ABMH. “Quando se utiliza recursos próprios, é importante observar se o negócio que será feito (quitação) representa um investimento melhor do que a aplicação desse valor na poupança, por exemplo.”

Segundo ele, havendo saldo suficiente em FGTS, a alternativa se torna ainda mais interessante, pois a remuneração do fundo é baixa e, muitas vezes, o que se deixa de pagar pela prestação se transformar em uma renda a mais para família. “Por outro lado, quando a quitação se dá com a venda da unidade, o mutuário deverá observar se o negócio é interessante, ou seja, se a venda foi feita de forma correta e com algum benefício (lucro).”

Mas, antes de tomar a decisão, é necessário avaliar se o montante que será utilizado para a quitação do imóvel não fará falta em outras áreas do orçamento individual ou familiar. Afinal, não é fácil ter que, em uma emergência, se desfazer de um imóvel para quitar uma dívida. “Por isso o uso FGTS para esse fim se torna a melhor alternativa.”

Nos financiamentos do sistema financeiro imobiliário os juros são cobrados mensalmente, em conjunto com a parcela de amortização do capital tomado em empréstimo e demais acessórios (taxa de administração, seguros etc). “Ou seja, não existem juros embutidos no saldo devedor, e por esse motivo o banco não é obrigado a conceder desconto no momento da quitação, a economia se dará mediante os juros que deixarão de ser pagos a partir da data de quitação”, pontua Costa.

Por outro lado, o banco não pode criar barreiras para a quitação do financiamento de forma antecipada, nem cobrar taxas ou tarifas extras, já que todos os dispêndios são pagos no ato da contratação do financiamento. “Se isso ocorrer, o primeiro passo é registrar uma reclamação nos canais de atendimento da instituição financeira e do Banco Central, mediante protocolo. Posteriormente, caso o problema não se resolva, o mutuário poderá buscar auxílio junto a órgãos como o Procon e a ABMH, que também atua na via judicial”, orienta.

​Crise brasileira aumenta possibilidade de mutuário perder imóvel

Dados do IBGE divulgados este mês apontam que o Brasil tem, atualmente, 22,7 milhões de pessoas desempregadas, subocupadas ou inativas. Para se ter uma ideia dessa dimensão, esse número é maior do que toda população do Chile (17 milhões) e o dobro dos habitantes de Portugal (10 milhões). Uma das consequências desse cenário é o não pagamento de dívidas que podem comprometer, e muito, a qualidade de vida de boa parte da população. A principal delas é, sem dúvida, o financiamento habitacional, o que pode levar o mutuário a perder o imóvel.

Infelizmente, essa possibilidade é real e pode ocorrer rapidamente. Segundo a Lei 9.514/97, que regulamente a alienação fiduciária de bens imóveis no Brasil, a partir da primeira parcela vencida e não paga, o credor pode iniciar o procedimento de execução extrajudicial do contrato de financiamento, como conta o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino. “Entretanto, se houver previsão contratual diferente, vale a regra mais benéfica ao consumidor. A maioria dos contratos prevê que a execução se iniciará a partir da terceira parcela em atraso”, acrescenta.

Um dos motivos para a retomada dos imóveis é a utilização da alienação fiduciária, um modelo de garantia da dívida por propriedades, móveis ou imóveis, que – em caso de atraso no pagamento das prestações mensais – se baseia na transferência de bens como pagamento de uma dívida, a partir de um contrato firmado entre o credor e o devedor. “A alienação fiduciária é utilizada pelo sistema financeiro como forma de garantia do pagamento de empréstimos de dinheiro. O mecanismo foi implantando no Brasil em 1997, com a Lei 9.514, e ganhou força nos anos 2000. Atualmente, além do financiamento para aquisição do próprio imóvel, o proprietário de unidade livre de quaisquer ônus pode oferecê-la em garantia de pagamento de empréstimo financeiro de qualquer natureza (empréstimo pessoal por exemplo)”, explica Delfino.

De acordo com o presidente da ABMH, nesse sistema, os direitos de propriedade são desmembrados. O consumidor tem a posse direta do imóvel (pode fruir, usar e gozar), enquanto o credor financeiro tem a posse indireta do bem (que consiste no direito de dispor do imóvel). “Trocando em miúdos, o mutuário pode utilizar a unidade como quiser, inclusive alugar ou emprestar (respeitadas as limitações legais, tais como os direitos de vizinhança e as regras condominiais), mas não tem o direito de aliená-la, ou seja, não pode vender, doar, partilhar ou a oferecer como garantia de algum empréstimo, por exemplo”, esclarece.

A constituição da alienação fiduciária é feita automaticamente, quando o comprador assina o contrato de compra e venda com financiamento imobiliário do imóvel, ou o contrato de empréstimo com garantia de alienação fiduciária. “A partir daí, se atrasar com o pagamento de alguma prestação, o credor pode iniciar o procedimento de execução extrajudicial do débito”, alerta Delfino.

Antes que a situação chegue neste ponto, o presidente da ABMH aponta que uma das alternativas é tentar negociar a dívida. Caso não haja essa possibilidade, o mutuário pode solicitar uma revisão do valor das prestações na via judicial, para que se adéque à sua realidade financeira. “O mais importante em todos os casos é tomar alguma atitude o mais breve possível.”

Se o caso chegar à execução, a instituição credora tem a obrigação de notificar o devedor pessoalmente a pagar o débito em 15 dias, como ressalta o presidente da ABMH. “Findado este prazo, a propriedade do imóvel é transferida para o nome do credor financeiro, que, em seguida, é obrigado a levar o bem a pelo menos dois leilões públicos. Se a unidade não for arrematada em algum dos leilões, o credor fica com ela e a dívida é integralmente quitada.”

Além dessas obrigações, o procedimento de execução (e leilão) deve observar alguns requisitos, sob pena de ser declarado nulo. Quando o financiamento/empréstimo é tomado por mais de uma pessoa (um casal por exemplo), todos os devedores devem ser notificados pessoalmente para pagar a dívida em 15 dias. “Além da notificação inicial, o devedor – ou devedores – deve ser notificado sobre as datas dos leilões, e o imóvel não pode ser levado a leilão preço inferior a 60% de sua avaliação de mercado. Após os leilões, o credor deve repassar ao devedor a diferença entre o valor da arrematação e da dívida. Se não houve arrematante, pode-se pleitear a devolução da diferença entre o valor de mercado e da dívida”, completa Delfino.

Para evitar que o imóvel seja levado a leilão, uma das alternativas é a utilização do FGTS para pagamento da dívida. “Neste caso, é necessária uma autorização judicial, que pode ser conseguida até mesmo pelo Juizado de Pequenas Causas, já que, amigavelmente, a instituição financeira não autoriza a operação. Outra alternativa é vender o imóvel e quitar a dívida, hipótese em que o devedor fica com a diferença entre o valor da venda e do débito. Em terceiro lugar, a saída é propor uma ação judicial para suspender o procedimento de execução”, aponta o presidente da ABMH.

“Quanto mais avançado está o procedimento de execução, mais difícil é suspendê-lo. De toda forma, mesmo após a conclusão da execução, é possível anulá-la ou, pelo menos, requerer a devolução do valor correspondente à diferença entre o valor do bem e do débito. A ABMH presta consultoria jurídica gratuita aos que passam por essa situação,” informa.

Todas as regras descritas na Lei 9.514/97 também se aplicam aos contratos vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida. “O que diferencia esses contratos dos demais são situações específicas de concessão do financiamento, tais como valor do imóvel, renda do mutuário, responsabilidade direta da Caixa pelo empreendimento e concessão de recursos, bem como os benefícios que são concedidos pelo governo para fomentar a habitação no país. Os requisitos são pré-contratuais. Uma vez assinado o contrato de financiamento, deve ser observado pelo credor e devedor o rito de execução da Lei 9.514/97”, acrescenta Lúcio 

STJ define como ilegal cobrança de serviços de despachante e define regras para corretagem

O Superior Tribunal de Justiça definiu algumas regras para a cobrança dos honorários de corretagem e despesas com despachante imobiliário, comumente conhecida como taxa de serviços de assessoria técnico-jurídico-imobiliária (Sati). A decisão foi proferida nos autos do Recurso Especial de número 1.551.956, originário do estado de São Paulo. Com o resultado do processo, os demais tribunais brasileiros, inclusive os de Pequenas Causas, devem seguir o entendimento do STJ, como informa o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino. “Segundo a decisão, a cobrança dos serviços de despachante (assessoria técnico-jurídico-imobiliária – Sati) é totalmente ilegal, cabendo ao comprador a restituição de tal quantia, inclusive em dobro, dependendo do caso, conforme prevê o artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor”, esclarece. Delfino conta que a ABMH participou do recurso especial como terceira interessada, em audiência pública realizada no mês de maio deste ano. “Muitos de nossos associados sofrem (ou sofreram) com a cobrança de tais encargos, especialmente na compra de imóveis na planta”, justifica. Com relação aos honorários de corretagem, que foi o tema principal do julgamento e da audiência pública, o Tribunal entendeu que a cobrança é válida somente quando existe cláusula contratual expressa, conta o presidente da ABMH. “Além disso, determinou que o consumidor seja previamente cientificado de seu valor e cobrança. Quando não é feito dessa forma, os valores devem ser restituídos, inclusive em dobro, conforme o caso concreto.” Segundo Delfino, a definição abre caminho para milhares de pessoas que compraram imóveis nos últimos anos e foram obrigadas a arcar com tais despesas. “Nesses casos, além da possibilidade de restituição em dobro, o comprador recebe o valor devidamente corrigido, com juros e correção monetária. Entretanto, antes de requerer a devolução dos valores pagos, é necessário analisar o contrato e os demais documentos assinados à época da compra da unidade imobiliária, conforme requisitos do STJ.” A ABMH presta consultoria jurídica gratuita e lembra que o prazo para requerer a devolução dos valores pagos é de três anos, contados do pagamento. “O ideal é não esperar mais, já que o tema está regulamentado, cabe ao interessado requerer a devolução dos valores o quanto antes, cabe o ditado: ‘A Justiça não socorre aos que dormem!’”, destaca Lúcio Delfino.

Partilha de imóvel na dissolução da união estável e no divórcio

Há muito tem se tornado comum a união de pessoas com intuito de formar família, com convivência pública, contínua e duradoura, situação fática esta reconhecida pelo direito como união estável.

A união estável é uma forma autônoma de constituição de entidade familiar e deve assim ser encarada, pois não se confunde com o casamento que é um ato solene, formal e jurídico de constituir família. Porém, o que cabe destacar é que, na prática, os efeitos da extinção das entidades familiares podem ser os mesmos.

Recentemente o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento de um recurso chamado Embargos de Divergência em Recurso Especial (nº 1.171.820) firmou entendimento de que na união estável, havida entre pessoas que cuja idade imponha o regime de separação de bens obrigatória (legal) somente caberá a meação dos bens adquiridos na constância da união estável mediante comprovação de esforço comum. Tal noticia ganhou grande repercussão em razão de entendimento já sedimentado pelo Supremo Tribunal Federal através da Súmula 377 que diz que “No regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento”.

A união estável é uma entidade familiar que se constitui mediante comprovação fática. Diferentemente do casamento, que é provado por meio da competente certidão, a união estável depende de prova de união de pessoas com convivência pública, contínua e duradoura e com intuito de formar família. Contudo, assim como no casamento, os companheiros podem, e devem, declarar em contrato (ou em cartório) a situação fática que vivem, declarando, ainda, qual seria o regime da comunhão aplicado àquela instituição familiar, uma vez que o fim da união estável tem reflexos na partilha dos bens. Isso se assemelha ao que chamamos de pacto ante nupcial no casamento.

Presume-se que aquele que não declara o regime de bens que pretende aplicar à união estável esteja sob a égide da comunhão parcial de bens. O mesmo serve para os cônjuges que não fazem o pacto ante nupcial ou que não declaram nada no ato do casamento. Nessa situação, uma vez adquirido um imóvel, por exemplo, na constância do casamento ou da união estável, presume-se que houve esforço comum, logo, havendo dissolução da união ou divórcio, ainda que o imóvel esteja registrado somente em nome de um dos companheiros ou cônjuge, o outro faz jus a 50% da propriedade.

Por outro lado, a lei impõe, atualmente, que aquele que pretender se casar, possuindo mais de 70 (setenta) anos, somente o poderá mediante aplicação da separação obrigatória ou legal de bens (art. 1.641, do Código Civil). Da mesma forma aplica-se à união estável, conforme entendimento de nossos tribunais.

Veja que, referida imposição legal se consubstancia em uma verdadeira intervenção estatal na autonomia privada da pessoa. Intervenção esta que foi relativizada pelo Supremo Tribunal Federal ao editar a Súmula 377, determinando que comunicam-se os bens adquiridos na constância do casamento pelo regime da separação legal, uma vez que comprovado o esforço comum do cônjuge, e mesmo que não o faça em auxílio financeiro direto. E esse foi o objeto da discussão travada recentemente no Superior Tribunal de Justiça.

O entendimento lá sedimentado é de que a união estável não pode garantir aos companheiros maiores direitos que aqueles conferidos aos cônjuges que optaram pela constituição da entidade familiar através de ato jurídico solene e formal. Conclui-se que na união estável em que se aplica a separação obrigatória de bens, não caberá ao companheiro(a) meação de um bem particular adquirido na constância da união, exceto se comprovado esforço comum.

Feita essas explanações, destacamos a importância da decisão no que tange à aquisição de casa própria. Atualmente a maioria dos imóveis adquiridos se dá mediante financiamento a longo prazo (20, 30, 35 anos) sendo perfeitamente possível o registro do bem em nome de um dos companheiros ou de ambos. Sendo assim, na eventualidade dessa união estável vir a ser dissolvida, é importante que os mutuários tenham a exata consciência de como deverá ser partilhado o seu imóvel.

Se optarem pela comunhão parcial de bens e o bem é anterior à união estável, este não deve ser partilhado, pertencerá àquele cujo imóvel estiver registrado. Se adquirido na vigência da união estável, presume-se o esforço comum do casal, logo haverá meação em partes iguais (50% para cada). Se optarem pela separação de bens, os havidos tanto antes da união quanto na vigência em nome de um dos companheiros somente a ele pertence. Se o regime é o de separação obrigatória ou legal, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, comunicam-se os bens adquiridos durante a vigência da união estável em nome de um dos companheiros, se comprovado o esforço comum, mesmo que não seja em auxílio financeiro direto. Por fim, se a união se deu pelo regime de comunhão universal, na dissolução caberá a partilha de todos os bens que compõem a patrimônio de cada companheiro e do casal.

Atualmente, os financiamentos habitacionais se dão por meio de alienação fiduciária (Lei 9.514/97), onde a propriedade do bem é transferida para o banco financiador e somente se aperfeiçoa em favor do devedor quando do adimplemento de uma condição, qual seja a de pagar integralmente a dívida. Mesmo que haja a transferência do patrimônio ao agente financeiro, quando da dissolução da união estável ou do divórcio, ainda assim esse bem deve ser arrolado com a ressalva de que sobre ele recai uma garantia e uma dívida, para que possa ser partilhado tanto o bem quanto a dívida. Sendo assim, abrem-se as seguintes situações: caso a partilha seja de 50% para cada, compete a ambos arcar com 50% das prestações vincendas; caso um dos companheiros ou cônjuge opte por abrir mão do imóvel, caberá a ele, respeitada a data da aquisição do bem e o regime que rege sua união estável ou casamento, 50% do total investido até a data da dissolução da união estável ou do casamento, ficando o outro com a propriedade do imóvel.

Vinícius Costa

Consultor Jurídico da ABMH

Modalidade de aquisição de imóvel respaldada por lei, a usucapião pode ter uma função social diante do déficit de moradias no país

Adquirir uma propriedade é o sonho de muitos e custa caro. Prova disso são as parcelas de financiamentos habitacionais, que podem se arrastar por décadas. Mas além dessa modalidade de aquisição e da compra à vista, há uma parcela da população que conquista seu imóvel por meio de usucapião. Apesar de ser vista simplesmente como invasão de propriedade, a usucapião tem várias modalidades e está previsto na legislação. É possível, por exemplo, a aquisição de área comum por meio de usucapião, desde que demonstrada a posse exclusiva de um dos condôminos.

O consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Luís Henrique Freitas Nogueira, define a usucapião como prescrição aquisitiva. “É a aquisição (e consequente perda para o proprietário anterior) da propriedade de um imóvel em razão do decurso de um determinado período de tempo. Existem várias modalidades de usucapião (extraordinário, ordinário, constitucional etc.) e cada um deles apresenta características próprias que devem ser comprovadas pelo ocupante do imóvel para que lhe seja garantido o direito à propriedade do bem ou área através da posse por tempo”, explica.

Recentemente, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais reconheceu o direito de um condômino usucapir área comum antes pertencente ao condomínio edilício, que se caracteriza pelo conjunto de edificações com que contam partes exclusivas (os apartamentos) e partes comuns (corredores, fachada, pátio externo, área de estacionamento, estrutura do edifício etc). “No caso, foi reconhecido que o condômino exercia a posse mansa e pacífica da área há décadas, sem interrupção ou sem qualquer ato praticado pela administração do condomínio contra a posse, apresentando-se, inclusive, como dono de referida área”, informa Luís Henrique Nogueira.

É bom frisar que, nos casos da usucapião em condomínio edilício, não basta o mero uso da área comum, mas efetiva individualização da área a ser usucapida, como ressalta o advogado. “Por exemplo: não basta que eu utilize uma área comum sem efetivamente separá-la/desmembrá-la do restante; é preciso que a área seja demarcada, desapossada do condomínio, ou seja, os demais condôminos não terem condições de usar aquele espaço.”

O consultor jurídico da ABMH diz que, no caso de usucapião de área comum pertencente ao condomínio, o TJMG, no julgamento do recurso de apelação 1.0024.08.966418-9/001, entendeu que não há nenhuma vedação legal à possibilidade de condômino que exerce posse exclusiva de área comum de requerer usucapião. “Porém, a concessão do direito depende do preenchimento dos requisitos necessários da modalidade de usucapião arguida. ”

De acordo com Luís Henrique Nogueira, a referida decisão abre um precedente para proprietários de unidade em condomínio edilício, assim como proprietários em condomínio voluntário (várias pessoas são proprietárias do mesmo bem), de buscar regularizar a situação fática (posse exclusiva) no registro do bem (propriedade). “Entendemos que a decisão é acertada, pois se não há vedação legal e se a lei dispõe sobre um instituto que autoriza a aquisição da propriedade pela posse, nada mais justo que aquele que se apresenta como dono do bem ou da área, que exerça a sua posse há muito tempo e que nunca fora importunado pelo real proprietário, tenha reconhecido o direito de ser o novo proprietário do bem.”

Conforme o advogado, tal situação casa muito com a função social da propriedade. “Se o real proprietário não se importa em dar um fim adequado ao bem ou à área nem se importa em ocupá-la ou agir contra ocupação de terceiros, deixa transparecer que não tem qualquer interesse pela mesma, razão pela qual torna-se justa a aquisição da propriedade por aquele que a possuí como se dono fosse, dando-lhe o regular fim social que se espera.”

Associação ganha ação de danos morais por inserção em cadastro de mutuários

Ao tentar fazer o financiamento de um imóvel, certamente você já ouviu falar do Cadastro Nacional de Mutuários (Cadmut). Por meio desse registro de informações é que o banco que vai conceder o financiamento para o imóvel  descobre se o interessado já foi titular de outro contrato de financiamento com outra instituição ou comprou algum imóvel com subsídio do governo.

O Cadmut é um banco de dados gerenciado pela Caixa Econômica Federal que o alimenta sempre que informada das operações imobiliárias realizadas com financiamento habitacional e/ou concessão de subsídio do governo para aquisição da casa própria. Inicialmente, o cadastro possui caráter informativo, porém, pode acabar se tornando fonte de consulta com caráter protecionista, assim como ocorre com SPC, Serasa e outros cadastros de inadimplentes.

Recentemente, um ex-mutuário procurou a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) em virtude da inserção de seu nome no Cadmut. Mesmo com a retomada do imóvel pelo banco, seu nome continuou no cadastro. “Nessa hipótese, determina o artigo 7º da Lei 5.741/71 que, tomado o imóvel pelo agente financeiro, o mutuário fica desobrigado de pagar o restante da dívida”, esclarece o presidente da ABMH, Lúcio Delfino. Como consequência, o ex-mutuário não teve a concessão de novo financiamento e perdeu a oportunidade de fazer negócio com uma construtora.

No julgamento do processo, o juiz entendeu que a tomada do imóvel pela Caixa em procedimento de execução extrajudicial representava a liquidação de toda dívida, sendo totalmente incabível a manutenção do nome do ex-mutuário no Cadmut ou qualquer outro cadastro de proteção ao crédito, ante a inexistência de dívida. “O magistrado também entendeu que a simples manutenção do nome do ex-mutuário, por si só, é plausível a ensejar indenização por danos morais. O processo chegou ainda a ser julgado pela Turma Recursal da Seção Judiciária de Minas Gerais, que manteve a sentença do Juizado Especial Federal de Belo Horizonte nos exatos termos em que proferida”, acrescenta Delfino.

Exclusão do Cadmut – De acordo com presidente da ABMH, a retirada do nome do Cadmut deve ser feita pela instituição responsável pelo financiamento assim que houver a sua quitação. “Caso seu nome seja incluído ou mantido indevidamente após a quitação da dívida, faz-se necessário que o mutuário requeira administrativamente a retirada de seu nome do cadastro de proteção ao crédito. Uma vez não retirado o nome do mutuário, nasce para ele o direito de questionar o ato em processo judicial”, diz.

Delfino adverte, ainda, que há várias situações que envolvem a manutenção indevida do nome do mutuário no Cadmut e é comum o mutuário ser pego de surpresa quando vai financiar novo imóvel, pois não é comunicado em momento algum de que seu nome encontra-se registrado naquele banco de dados com informação negativa. “Portanto, por precaução, ao finalizar um contrato de financiamento, é importante que o mutuário busque informações sobre a extinção da dívida e exclusão de seu nome de todos os cadastros de proteção ao crédito para não passar como mau pagador em situações futuras”, enfatiza o presidente da ABMH.

A consulta ao Cadmut pode ser feita pela internet no site www.sicdm.caixa.gov.br.

Para outras informações sobre o Cadmut, assista ao vídeo do consultor jurídico da ABMH, Vinícius Costa, no canal da ABMH do Youtube, clicando aqui. 

Verdades sobre a relação de consumo nos contratos de financiamento habitacional e promessa de compra e venda

É muito comum ouvirmos falar que os contratos de financiamento habitacional não se submetem ao Código de Defesa do Consumidor, que os seguros habitacionais implicam em venda casada, que ao desistir de uma promessa de compra e venda o comprador perde todo o dinheiro investido, dentre outras situações que causam dúvida à maioria da população.

Dia 21 de agosto é o Dia do Mutuário e a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação – ABMH traz para você, mutuário e consumidor, algumas verdades da sua relação com a instituição financeira e com as construtoras.

Aos contratos de financiamento aplica-se o Código de Defesa do Consumidor

O Código de Defesa do Consumidor apresenta em seu artigo 3º a definição pura do que venha a ser fornecedor de produtos e serviços. Nessa definição não se vislumbra, em um primeiro momento, a identificação de que as instituições financeiras se enquadrariam nessa categoria, apesar do legislador ter identificado várias atividades (produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, distribuição e comercialização). E essa interpretação restritiva da lei levou por vários anos teses de bancos aos nossos tribunais de que não se aplicaria aos contratos de financiamento habitacional as regras do Código de Defesa do Consumidor.

Depois de enfrentar vários recursos sobre o assunto, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 297 consolidando o entendimento de que se aplica às instituições financeiras as normas do Código de Defesa do Consumidor.

Esse posicionamento é bem acertado, uma vez que a concessão de financiamento se apresenta como atividade fim da instituição, sendo o mutuário o consumidor final da relação negocial. Ainda, dentro do mesmo código, mais precisamente artigos 52 e 53 já avistamos normas que indicam que os contratos de financiamento habitacional são regidos pelo Código de Defesa do Consumidor.

Seguro habitacional não representa venda casada

A definição de venda casada se encontra no inciso I do art. 39 do Código de Defesa do Consumidor. Venda casada é a prática que implica em condicionar o fornecimento de um produto ou serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço.

O que causa dúvida é: fiz um financiamento habitacional e fui obrigado a contratar um seguro, logo, temos a venda casada. Trata-se de afirmação equivocada, uma vez que a contratação de um seguro vinculado ao contrato de financiamento decorre de imposição legal, no caso Decreto Lei 73/1966.

O que tem sido reconhecido como abusivo por nossos tribunais é a imposição de uma única empresa para prestação de serviços relativa ao seguro. Portanto, cabe ao agente financeiro fornecer ao mutuário consumidor opções de seguradoras.

Retenção de 100% do valor pago na promessa de compra e venda é prática ilícita

Sempre que um negócio firmado entre construtora e consumidor se desfizer através de uma rescisão contratual, obrigatoriamente parte do valor pago deverá ser devolvido.

O inciso II do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor reconhece como abusiva a cláusula contratual que subtraia ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga. Portanto, independentemente de quem é a culpa, sempre deverá haver por parte da construtora devolução de algum valor ao consumidor.

Recentemente o Superior Tribunal de Justiça reconheceu que o construtor deveria restituir ao consumidor 90% do valor pago pela aquisição de um imóvel na planta, uma vez que a rescisão se deu por culpa do consumidor.

Obviamente que se a culpa da rescisão for imputada ao construtor, todo o valor pago pelo consumidor deverá ser devolvido, aplicando-se a multa ao fornecedor.

Não se concede desconto de juros na liquidação de contratos de financiamento

O Código de Defesa do Consumidor assegura ao consumidor o direito de desconto proporcional dos juros antecipados sempre que optar pela liquidação de um contrato antecipadamente. Ocorre que tal regra não se aplica aos contratos de financiamento habitacional, isso porque o saldo devedor desses contratos não apresenta parcela de juros.

Devido à sistemática empregada nos financiamentos habitacionais os juros estarão presentes sempre nas prestações que são calculadas mensalmente através de um sistema de amortização (SAC, Sacre, Tabela Price, juros simples etc.). O saldo devedor nada mais é do que a dívida pura ou o valor efetivamente emprestado pelo agente financeiro. Por outro lado a prestação será sempre composta de uma parcela de juros, amortização, seguros e taxas.

Sendo assim, ao se requerer a quitação de um contrato de financiamento habitacional o mutuário pagará apenas saldo devedor sem qualquer incidência de juros embutido.

Nome do consumidor somente poderá ficar restrito por 5 anos nos cadastros de inadimplentes.

Os cadastros de proteção ao crédito (SPC e Serasa) são entidades consideradas de caráter público, movimentados por fornecedores de produtos e serviços que devem indicar com precisão informações acerca de consumidores.

Esses cadastros devem ser objetivos, claros, verdadeiros e em linguagem de fácil compreensão, sendo vedada a manutenção de informação negativa por prazo superior a 5 anos, conforme preceitua o parágrafo 1º do art. 43 do Código de Defesa do Consumidor.

As situações acima descritas são mitos que causam muitas dúvidas nos mutuários, em especial pela depreciação das informações por parte dos fornecedores de produtos e serviços, que, infelizmente ainda visam obter lucro acima da lei.

Essas e outras situações de direito você poderá encontrar no site da ABMH (www.abmh.com.br).

Não deixe também de baixar nossa cartilha do mutuário, já devidamente atualizada, que pode ser baixada clicando-se aqui. 

Uso do FGTS como garantia para consignado

O uso de parte do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) como garantia para empréstimo consignado é visto com precaução pela Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH). A medida autorizada no dia 14 de julho, por meio da Lei nº 13.313, permite ao empregado oferecer em garantia durante as operações de crédito consignado até 10% de seu FGTS e até 100% do valor da multa paga pelo empregador, em caso de despedida sem justa causa ou de despedida por culpa recíproca ou força maior.

Nossa orientação é que os consumidores evitem essa utilização do FGTS para consignado. O governo quer somente incentivar o consumo. Já tivemos o exemplo de o governo incentivar o consumidor a adquirir o carro novo tempos atrás, na qual muitos se endividaram e até perderam seu veículo. Agora querem que o consumidor também entre em uma nova dívida com a garantia mais importante do seu trabalho, ou seja, seu FGTS. O Fundo tem que ser utilizado somente para casos extremos e principalmente para o uso da aquisição da compra da casa própria e não para pagar dividas ou adquirir bens.

A preocupação da ABMH é que muitos consumidores aproveitem a situação para levantar esse dinheiro para pagar suas dívidas em instituições bancárias, deixando de lado opções mais seguras e menos prejudiciais. O pagamento desses débitos poderia ser feito, por exemplo, utilizando Crédito Direto ao Consumidor (CDC) e a portabilidade, transferindo sua dívida de um banco para outro com taxas de juros menores.

Wilson Rascovit

Vice-presidente da ABMH

Mudanças na concessão de financiamento habitacional são anunciadas pela Caixa Econômica Federal

Foi anunciado oficialmente pela Caixa Econômica Federal algumas mudanças na concessão de financiamentos habitacionais com impacto direto no teto e na porcentagem a ser financiada. Atualmente, a CEF financia pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) – fora da linha FGTS – imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão. Com a nova proposta, a instituição financeira passará a financiar imóveis avaliados em até R$ 3 milhões, ou seja, o dobro.

Também faz parte da nova política adotada pela empresa pública conceder financiamentos de 70% dos imóveis usados e de 80% para imóveis novos, terrenos, construção em terreno próprio e reforma ou ampliação. Anteriormente, as porcentagens giravam em 60% para usados e 70% para os novos, terrenos, construção em terreno próprio e reforma ou ampliação. A medida é vista com bons olhos no que diz respeito àqueles que visam adquirir imóveis acima de R$ 750 mil – piso do SFI – pois na atual conjuntura econômica em que se encontra o país está cada vez mais difícil conseguir acumular valores nessa cifra para aquisição de imóvel sem precisar de financiamento.

Apesar de direcionar as medidas para uma gama seleta de consumidores (classe média alta e classe alta), os financiamentos que podem vir a ser assinados pela CEF com seus novos clientes lhe renderam boas cifras e podem aquecer ainda mais o mercado imobiliário, que atualmente sofre um decréscimo de valorização e convive com a crise da inadimplência, cada vez mais constante. Porém, o que sempre se espera é que as medidas sejam voltadas paras as classes mais baixas, já que não é segredo para ninguém que o déficit habitacional no país atinge especialmente aqueles que não possuem condições financeiras de adquirir imóvel sem concessão de benefícios pelo Estado e sem auxílio do financiamento habitacional.

Mesmo com programas como “Minha Casa Minha Vida” em plena atividade, ainda assim a fila de necessitados pela casa própria é gigantesca e Governo e CEF precisam agir conjuntamente na solução desse problema. É bom ouvir que a instituição financeira se movimenta para aquecer o mercado, porém poderia ser melhor ver uma notícia que viesse a atingir número maior de pessoas com necessidade mais destacadas. 

Vinícius Costa
Advogado e consultor jurídico da ABMH