É muito comum ouvirmos falar que os contratos de
financiamento habitacional não se submetem ao Código de Defesa do Consumidor,
que os seguros habitacionais implicam em venda casada, que ao desistir de uma
promessa de compra e venda o comprador perde todo o dinheiro investido, dentre
outras situações que causam dúvida à maioria da população.
Dia 21 de agosto é o Dia do Mutuário e a
Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação – ABMH traz para você,
mutuário e consumidor, algumas verdades da sua relação com a instituição
financeira e com as construtoras.
Aos contratos de financiamento aplica-se o Código de Defesa do
Consumidor
O Código de Defesa do Consumidor apresenta em seu
artigo 3º a definição pura do que venha a ser fornecedor de produtos e
serviços. Nessa definição não se vislumbra, em um primeiro momento, a
identificação de que as instituições financeiras se enquadrariam nessa categoria,
apesar do legislador ter identificado várias atividades (produção, montagem,
criação, construção, transformação, importação, distribuição e
comercialização). E essa interpretação restritiva da lei levou por vários anos
teses de bancos aos nossos tribunais de que não se aplicaria aos contratos de
financiamento habitacional as regras do Código de Defesa do Consumidor.
Depois de enfrentar vários recursos sobre o assunto, o
Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 297 consolidando o entendimento de
que se aplica às instituições financeiras as normas do Código de Defesa do
Consumidor.
Esse posicionamento é bem acertado, uma vez que a
concessão de financiamento se apresenta como atividade fim da instituição,
sendo o mutuário o consumidor final da relação negocial. Ainda, dentro do mesmo
código, mais precisamente artigos 52 e 53 já avistamos normas que indicam que
os contratos de financiamento habitacional são regidos pelo Código de Defesa do
Consumidor.
Seguro habitacional não representa venda casada
A definição de venda casada se encontra no inciso I do
art. 39 do Código de Defesa do Consumidor. Venda casada é a prática que implica
em condicionar o fornecimento de um produto ou serviço ao fornecimento de outro
produto ou serviço.
O que causa dúvida é: fiz um financiamento
habitacional e fui obrigado a contratar um seguro, logo, temos a venda casada.
Trata-se de afirmação equivocada, uma vez que a contratação de um seguro
vinculado ao contrato de financiamento decorre de imposição legal, no caso Decreto
Lei 73/1966.
O que tem sido reconhecido como abusivo por nossos
tribunais é a imposição de uma única empresa para prestação de serviços
relativa ao seguro. Portanto, cabe ao agente financeiro fornecer ao mutuário
consumidor opções de seguradoras.
Retenção de 100% do valor pago na promessa de compra e venda é prática
ilícita
Sempre que um negócio firmado entre construtora e
consumidor se desfizer através de uma rescisão contratual, obrigatoriamente
parte do valor pago deverá ser devolvido.
O inciso II do art. 51 do Código de Defesa do
Consumidor reconhece como abusiva a cláusula contratual que subtraia ao
consumidor a opção de reembolso da quantia já paga. Portanto, independentemente
de quem é a culpa, sempre deverá haver por parte da construtora devolução de
algum valor ao consumidor.
Recentemente o Superior Tribunal de Justiça reconheceu
que o construtor deveria restituir ao consumidor 90% do valor pago pela
aquisição de um imóvel na planta, uma vez que a rescisão se deu por culpa do
consumidor.
Obviamente que se a culpa da rescisão for imputada ao
construtor, todo o valor pago pelo consumidor deverá ser devolvido,
aplicando-se a multa ao fornecedor.
Não se concede desconto de juros na liquidação de contratos de
financiamento
O Código de Defesa do Consumidor assegura ao
consumidor o direito de desconto proporcional dos juros antecipados sempre que
optar pela liquidação de um contrato antecipadamente. Ocorre que tal regra não
se aplica aos contratos de financiamento habitacional, isso porque o saldo
devedor desses contratos não apresenta parcela de juros.
Devido à sistemática empregada nos financiamentos
habitacionais os juros estarão presentes sempre nas prestações que são
calculadas mensalmente através de um sistema de amortização (SAC, Sacre, Tabela
Price, juros simples etc.). O saldo devedor nada mais é do que a dívida pura
ou o valor efetivamente emprestado pelo agente financeiro. Por outro lado a
prestação será sempre composta de uma parcela de juros, amortização, seguros e
taxas.
Sendo assim, ao se requerer a quitação de um contrato
de financiamento habitacional o mutuário pagará apenas saldo devedor sem
qualquer incidência de juros embutido.
Nome do consumidor somente poderá ficar restrito por 5 anos nos
cadastros de inadimplentes.
Os cadastros de proteção ao crédito (SPC e Serasa) são
entidades consideradas de caráter público, movimentados por fornecedores de
produtos e serviços que devem indicar com precisão informações acerca de
consumidores.
Esses cadastros devem ser objetivos, claros,
verdadeiros e em linguagem de fácil compreensão, sendo vedada a manutenção de
informação negativa por prazo superior a 5 anos, conforme preceitua o parágrafo
1º do art. 43 do Código de Defesa do Consumidor.
As situações acima descritas são mitos que causam
muitas dúvidas nos mutuários, em especial pela depreciação das informações
por parte dos fornecedores de produtos e serviços, que, infelizmente ainda
visam obter lucro acima da lei.
Essas e outras situações de direito você poderá
encontrar no site da ABMH (www.abmh.com.br).
Não deixe também de baixar nossa cartilha do mutuário, já devidamente atualizada, que pode ser baixada clicando-se aqui.
Nenhum comentário:
Postar um comentário